Dossier réalisé par Pauline Costes
Temps de lecture : 5 minutes
Veuillez nous excuser pour la gêne occasionnée ! Pour endiguer la crise du logement, il faut intégralement repenser les politiques liées à l’immobilier. Des solutions existent, elles nécessitent de la concertation entre tous les acteurs, une vision de long terme et une action volontariste.
Alors que tous les indicateurs étaient restés au vert pendant des décennies, ils passent tous au rouge et le marché de l’immobilier cale. Premiers touchés, dès la sortie de la crise sanitaire, les bureaux peinent à maintenir leur valeur et connaissent une certaine désaffection de la part des acheteurs et des locataires. Selon Immostat, début octobre, plus de 5,2 millions de mètres carrés étaient vides, soit 13% de plus qu’un an auparavant. Le taux de vacance est également en hausse constante depuis 2019 et atteint aujourd’hui 9,5%. Seuls les biens en parfait état, remis au goût du jour et situés dans les secteurs d’affaires des grandes métropoles, Paris en tête, semblent encore éviter le grand plongeon.
Difficile, notamment pour les primo-accédants
La conjoncture est pire pour les logements : acquisition ou location, neuf comme ancien, marché locatif privé comme public : tout est à l’arrêt. « Seul le créneau de l’ultra-luxe – soit quelques arrondissements parisiens, des secteurs très précis sur la Côte d’Azur et des stations huppées dans les Alpes – semble un peu moins touché », remarque Arlette Darmon, notaire et présidente du Groupe Monassier. En revanche, sur les autres pans de marché, la situation oscille entre très difficile et catastrophique. « La crise que nous traversons est historique, tant par sa violence que par sa brutalité, constate Norbert Franchon, président du groupe de promotion Gambetta. « Entre 2022 et 2024, nous avons perdu 30% de volume de transactions et nous finirons peut-être l’année à 40% de moins », soupire-t-il. Dans l’ancien, le volume de ventes s’est également effondré, car après avoir dépassé 1 million de transactions en 2019 et 2020 et 1,1 million en 2021 et 2022, autour de 850 000 ventes devraient être enregistrées en 2024. « Cela représente une baisse importante, mais seulement si l’on compare ce chiffre aux années post-covid qui ont connu un emballement du marché immobilier sans précédent », remarque Charles Marinakis, président de Century 21 France.
En examinant le volume moyen de transactions sur le long terme en France, qui évolue entre 700 000 et 800 000 ventes, le marché semble en effet proche de son point d’équilibre. Mais cette moyenne cache une triste réalité, « le marché du logement se maintient à ce niveau grâce aux acheteurs finançables, essentiellement des secondo-accédants qui disposent déjà d’un apport et rachètent un bien. Dans notre réseau, la part des primo-accédants est passé de 60% des transactions en 2019 à… 30% en 2024 », alerte Yann Jehanno, président de Laforêt Immobilier. En parallèle, la proportion d’investisseurs particuliers, dont les biens alimentent le marché locatif privé, s’est aussi effondrée. Aujourd’hui, ils ne représentent que 16% des acquéreurs, contre 26% il y a encore cinq ans. À cause de cette – récente – désaffection, des normes liées à la remise en état des biens énergivores et d’une fiscalité peu attrayante, le parc locatif privé continue de diminuer. Dans le même temps, Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat (USH) a annoncé début septembre que « le nombre de demandeurs de logement social avait battu un nouveau record avec 2,7 millions de ménages en attente ». Si rien n’est fait, cette situation, déjà critique, risque d’empirer dans les années à venir pour des raisons démographiques et sociétales. Car comme la population française continue de croître, le besoin de logements en fait autant. En plus, l’allongement de la durée d’études, la mise en couple plus tardive, l’augmentation de la durée de vie des seniors et la croissance du nombre de divorces pèsent sur la demande.
Le parcours résidentiel est totalement grippé
La potion est particulièrement amère pour les jeunes étudiants et actifs, qui peinent encore plus que les autres ménages à trouver un logement. Le trop grand nombre de demandes insatisfaites dans le parc social, 70% de la population y est éligible, leur rend souvent ce dernier inaccessible. Le marché locatif intermédiaire ne permet pas non plus d’offrir une solution alternative, car l’offre disponible ne progresse pas aussi rapidement que la demande, qui flambe. Enfin, le niveau élevé des taux de crédit, qui tournent autour de 3,5% sur 20 ans contre 1% il y a deux ans, pèse sur leur solvabilité et les empêche de devenir propriétaire aussi facilement qu’au début des années 2020.
Conclusion : le parcours résidentiel - qui consiste pour un jeune actif à démarrer sa vie en tant que locataire avec un loyer accessible, puis de passer dans le parc privé lorsque ses revenus augmentent et enfin, de devenir propriétaire – est au point mort. Pire encore, la crise ne fait que s’enkyster, car de plus en plus de bénéficiaires d’un logement HLM ou intermédiaire restent dans leur logement faute de solutions. Les nouveaux arrivants dans les grandes métropoles, où la tension locative est particulièrement prégnante, ne peuvent donc plus avoir accès à ces parcs locatifs. Ils se tournent alors vers une location chère et comme leur loyer représente une part importante de leurs revenus, ils ne peuvent pas épargner suffisamment pour devenir, à terme, propriétaire de leur résidence principale.
Un manque de politique d’aménagement du territoire
« La genèse de cette crise est à chercher dans l’aménagement du territoire, cela fait plus de quarante ans que toutes les politiques publiques ont favorisé la métropolisation en concentrant l’offre éducative, médicale, touristique, économique et les transports dans onze grandes agglomérations françaises », tempête Henry Buzy-Cazeaux, président-fondateur de l’IMSI (Institut du Management des Services Immobiliers). Ce phénomène de métropolisation a contribué au déclin des villes moyennes et des campagnes et désormais près de 80% de la population habite sur 20% du territoire. « Pour éviter de créer des tensions sur le marché immobilier dans ces zones attractives, il aurait fallu construire près de 450 000 nouveaux logements par an, mais cela n’a jamais été fait », regrette Bruno Arcadipane, président du Groupe Action Logement et vice-président du Mouvement des Entreprises de France. Le parc d’habitations n’ayant pas été suffisamment agrandi, la régulation s’est donc faite par… les prix, qui ont progressé de façon spectaculaire. « Sur les quarante dernières années, le tarif des logements a été multiplié par douze, là où les revenus ne l’étaient que par quatre », souligne Xavier Lépine, président de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière). Ce phénomène de cherté relative de l’immobilier a entrainé un décrochage progressif entre les revenus des ménages et le prix du logement, à l’achat comme à la location. Il est désormais impossible de le combler, à moins d’une dégringolade forte et rapide, bien peu probable, des prix de l’immobilier.
Le logement pèse sur la compétitivité
La situation est encore plus critique à Paris, où le prix moyenau mètre carré d’un logement est plus du double de celui des autres métropoles. Cette conjoncture finit par peser sur la compétitivité des entreprises de la capitale. « Il devient extrêmement difficile de se loger dans tous les arrondissements parisiens, même nos collaborateurs cadres ont du mal à trouver un appartement à louer et ils continuent souvent d’habiter le studio trouvé pour leurs études. Au bout de quelques années, ils se lassent de ne pas pouvoir déménager dans une surface plus grande et finissent par quitter la société », se désole Alexandre Sterlin, président d’Etyo. Cette entreprise a dû, comme beaucoup d’autres, faire évoluer sa pratique en donnant davantage de flexibilité à ses salariés. Car pour privilégier leur cadre de vie, certains d’entre eux sont partis habiter loin de la capitale, au bord de la mer ou à la montagne, et adopté le télétravail. Cette nouvelle organisation des équipes permet d’éviter le départ de bons éléments, mais elle risque de ne pas être pérenne à long terme. Preuve en est : de plus en plus d’entreprises reviennent sur le tout numérique et demandent à leurs salariés de faire acte de présence deux ou trois jours par semaine. Autre écueil, souvent oublié, le télétravail n’est pas applicable à tous les métiers et tous les secteurs d’activité. « Je consacre de plus en plus de temps à essayer d’aider mes salariés serveurs ou cuisiniers à trouver un logement à proximité du restaurant. Il est essentiel qu’ils puissent regagner leur domicile facilement tard le soir, à défaut je fais face à un turn over important. Mais même avec un bon salaire et ma caution personnelle, leur dossier ne passe pas auprès de beaucoup de propriétaires », regrette Philippe, restaurateur à la tête de deux établissements parisiens.
Des pistes de réflexion pour sortir de la crise
Face à ce constat inquiétant, il devient essentiel de repenser les politiques publiques avec un « grand reset de l’immobilier », pour résoudre rapidement la crise du logement. Plusieurs pistes sont à creuser, la première vise à relancer un grand plan de constructions de logements. Pour cela, « il faut arrêter avec la surenchère normative que nous connaissons depuis des années, trop de PLU sont extrêmement complexes et ralentissent le processus des mises en chantier », note Bruno Arcadipane. Des incitations pourraient aussi encourager des édiles à devenir des maires bâtisseurs, « l’État pourrait, par exemple, leur reverser une quote-part de la TVA encaissée sur les nouveaux programmes pour les aider à construire les aménagements publics nécessaires pour accueillir les habitants », ajoute-t-il. Deuxième bonne idée : aider tous les particuliers qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale à réaliser leurs rêves. Pour cela, les mécanismes d’aides, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), pourraient être élargis à l’ensemble du territoire et aux achats de maisons comme d’appartements. Enfin, les bailleurs privés doivent également être mieux considérés, via la création d’un statut particulier et la mise en place d’une fiscalité allégée, plus simple et surtout pérenne s’ils louent leurs logements avec des baux de long terme. La création d’un nouveau dispositif incitatif dans le neuf est aussi un impératif. « Ce type de mécanismes, comme le Pinel, sont toujours mesurés à l’aune de ce qu’ils coûtent, mais on oublie de calculer leur impact social à long terme, ils permettent des emplois directs dans la construction, et surtout contribuent à augmenter le parc de logements dans les zones tendues », rappelle Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Mieux encore, « ils rapportent fiscalement des sommes très importantes, notamment sous forme de TVA, droits de mutation, taxe foncière, impôts sur les revenus locatifs… », ajoute-t-il. À méditer alors que le gouvernement cherche à combler le déficit public.
Didier Bellier-Ganière
"La situation devient plus que critique pour le secteur de la construction de logements. Aujourd’hui, le neuf connaît un cataclysme sans précédent, car depuis bientôt deux ans, non seulement beaucoup moins de programmes sont lancés, mais en plus une proportion assez inquiétante de ceux mis en commercialisation est abandonnée, faute d’acheteurs en nombre suffisants. Lorsque 1 000 logements sont mis en vente, 230 d’entre eux ne sortiront pas de terre, contre 50 il y a quelques années. Pire encore, même lorsque des acquéreurs se présentent et s’engagent, la situation reste fragile, car le taux de désistement atteint actuellement 50% en moyenne chez tous les promoteurs. Nous connaissons une véritable crise et le pire est qu’elle se répercute et va se répercuter sur tous les pans du marché immobilier et pas uniquement sur ceux de l’accession à la propriété et de l’investissement privé. Car quand moins d’immeubles sont construits, cela représente aussi moins de logements sociaux, 56% d’entre eux étant vendus en Vefa (Vente en état futur d’achèvement). Il faut d’urgence que les pouvoirs publics agissent pour relancer le secteur immobilier et notamment celui du neuf. À défaut, à moyen terme, la crise alimentera la crise. Car aujourd’hui les promoteurs ne vendent plus de logements à cause de l’effondrement de la demande solvable. Mais lorsqu’elle sera revenue, la crise perdurera, cette fois faute d’offres. En effet, tous les programmes qui ne sortent pas de terre aujourd’hui alimenteront une pénurie sans précédent demain. L’an prochain, la situation ne va pas se détendre seule, car ce sera l’année pré-municipales de 2026, et à cette période, les maires et responsables locaux sont peu friands de délivrer beaucoup de permis de construire."
Le marché immobilier subit une crise majeure depuis 2 ans, quel est votre regard sur la situation ? Nous venons de traverser un cycle économique particulièrement difficile pour le marché immobilier. Les hausses massives et successives des taux d’intérêts décidées par la BCE pour juguler l’inflation ont fortement déstabilisé le marché dans son ensemble. Il a aussi subi un certain nombre de chocs importants ces dernières années qui étaient très difficiles à anticiper, la crise sanitaire et les transformations qu’elle a induites dans notre société, la guerre en Ukraine et enfin pour ne citer que les impacts majeurs la dissolution de l’Assemblée nationale en France…. Tout cela a eu un impact sur le marché des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et s’est traduit par des baisses de valeurs de parts sur certains fonds, ne faisant que refléter l’intégration de ces chocs dans le marché par un fort ralentissement voire un arrêt de la collecte sur beaucoup de produits. Les 3 baisses consécutives des taux d’intérêt de la BCE et les fondamentaux du marché nous portent à croire que le marché commence à se stabiliser. Les dernières valeurs d’expertises des actifs immobiliers et un certain nombre de transactions récentes nous permettent au global d’être mesurément optimistes sur la fin de la crise, même si certains secteurs sont bien ou mieux orientés du point de vue de l’investissement (hôtellerie, logistique…) et d’autres moins, comme le bureau principalement en périphérie des villes.
Ces dernières années, l’immobilier de bureau est fortement challengé. Certains prédisaient même la mort du bureau. Qu’en est-il réellement ? La crise sanitaire a fortement accéléré le développement du télétravail et a contribué à l’émergence d’un discours selon lequel l’économie pourrait se passer de bureaux, d’espaces de travail physiques. Quelques années plus tard, la réalité est plus nuancée, le retour des salariés au bureau est devenu une priorité pour les grandes entreprises ou les entreprises pour lesquelles le travail créatif ou en mode projet est inhérent au secteur et donc vital pour elles. Pour les professionnels, ce retour à la réalité était prévisible. Nous savons que le bureau est le lieu privilégié de la création de valeur car celle-ci est une démarche toujours collective. Il est illusoire de penser qu’on peut collaborer efficacement sans se voir, que l’on peut se passer de la convivialité au travail, des échanges informels qui stimulent le partage d’informations, la résolution des problèmes et l’émergence d’idées nouvelles. Le bureau fait sa mutation et c’est une bonne chose. Les attentes des salariés sont différentes et les espaces de travail en pleine mutation. Les entreprises prennent davantage en compte l’enjeu du trajet domicile / travail, la possibilité de disposer d’une vie de quartier à proximité immédiate du bureau, d’une offre de services et de restauration de qualité, etc. D’ailleurs, les bureaux situés au coeur des villes ont beaucoup moins souffert de la crise que ceux situés en périphérie. Pour ces derniers, qui peuvent avoir des taux de vacances élevés voire très élevés car ils ne correspondent plus à la demande, il est crucial d’envisager leur transformation. Une voie que nous privilégions est d’inciter à les transformer en résidentiel (logement, privé, intermédiaire ou social, résidences étudiantes…). Un autre objectif est que cette transformation réponde aux objectifs de transition énergétique.
En tant que président de l’ASPIM, vous portez des propositions pour un retour de la gestion professionnelle sur le marché résidentiel. À quels enjeux cela répond-il ? Avant de répondre directement à la question, je tiens à souligner notre satisfaction quant à la nomination d’une ministre de plein exercice sur le logement ; d’autant plus qu’en parallèle, au niveau européen un Commissaire au logement a été nommé, ce qui est une première et traduit la priorité donnée, tant au niveau européen que national, aux enjeux de logement de nos concitoyens. Nous avons depuis longtemps la conviction que nous pouvons jouer un rôle pour flécher une partie de l’épargne des ménages au service du développement d’une offre résidentielle de qualité et avons fait régulièrement des propositions dans ce sens. La gestion professionnelle a beaucoup à apporter au secteur du logement, que cela soit en matière de qualité de gestion, d’entretien et de rénovation du parc ou de stimulation de l’offre. La situation aujourd’hui est la suivante : le taux d’épargne des ménages atteint des sommets et, dans le même temps, il est urgent d’investir dans l’amélioration de la performance énergétique du parc et de proposer de nouvelles voies d’accès au logement, notamment via le recours aux loyers abordables dans les zones tendues où les Français peinent à se loger. Nous avons décidé au sein de l’ASPIM de créer une Commission logement, présidée par Marc Petillot (Administrateur représentant Ampère Gestion), qui a pour vocation à faire des propositions pour répondre à ces enjeux.
Le MEDEF interpelle les pouvoirs publics sur les besoins d’une politique de relance de la production de logements depuis plusieurs années. Il devient essentiel d’agir pour enrayer le manque de logements dans les zones à forte attractivité économique. Car aujourd’hui, l’ensemble de la population – jeunes comme seniors, classes populaires comme cadres, actifs comme retraités – a du mal à se loger. La situation n’est plus seulement critique en Ile-de-France et à Paris, où la crise est structurelle depuis des années. D’autres régions, comme les zones frontalières autour de la Suisse, du Luxembourg, la Côte d’Azur, toute la façade Ouest, connaissent le même problème. Les logements abordables ne sont pas assez nombreux pour faire face à la demande croissante des nouveaux arrivants et les nouveaux besoins. Or, l’impossibilité de pouvoir habiter à proximité de son lieu de travail génère de nombreux problèmes. En premier lieu, elle pèse sur la compétitivité économique, puisque les entreprises locales peinent à recruter et à conserver leurs meilleurs éléments. Aujourd’hui, un salarié sur deux se heurte au problème du coût du logement et un sur cinq a refusé une proposition d’emploi faute de trouver un appartement ou une maison à habiter dans le secteur. La crise du logement n’est pas une nouveauté, mais elle s’amplifie d’année en année et pire, elle accélère. En 2021, 23% des jeunes avaient du mal à se loger contre près de 30% aujourd’hui. Il faut relancer d’urgence le parcours résidentiel et tous les pans de marché. Car s’il est normal de débuter dans sa vie active en habitant le parc social, il faut qu’ensuite les personnes puissent accéder aux logements intermédiaires ou au parc locatif privé avant de devenir propriétaire de leur résidence principale.
Certaines idées reçues présentées comme le Graal pour résoudre la crise du logement, ont la vie dure. Leur analyse par Robin Rivaton.
1 / Il suffit de convertir des bureaux en logements
La solution est séduisante sur le papier, mais elle ne fonctionne pas vraiment car elle nécessite deux facteurs pour sa mise en place. D’abord, il faut que le propriétaire des bureaux accepte une décote de son patrimoine, puisque la valeur locative d’un immeuble de logements est nettement inférieure à celle de bureaux. Ensuite, il faut que les personnes chargées de l’urbanisme trouvent leur intérêt dans ces opérations. Or, les bureaux génèrent beaucoup de taxes et contribuent donc assez largement au financement local sans peser sur les services publics. Au contraire, les logements ne rapportent que la taxe foncière et nécessitent des infrastructures coûteuses comme des écoles, des pôles de santé… Aujourd’hui, il faut donc lutter contre la réticence des propriétaires et des élus pour engager cette transformation. Elle pourrait se faire à terme, mais cela va nécessiter du temps et ne garantit pas une solution rapide pour faire face au manque de logements.
2 / Il faut densifier les zones tendues
En France, les centre villes des grandes métropoles sont déjà très denses, la situation étant encore plus marquée à Paris. Il est certes possible de densifier encore plus ces secteurs, à condition de surélever les immeubles qui peuvent l’être, c’est-à dire ceux construits avec une structure en béton pouvant supporter le poids d’étages supplémentaires. Mais pour cela, il faut obtenir l’aval de la copropriété, ce qui, là aussi, demande du temps. Il est, en revanche, plus facile de densifier les premières couronnes des métropoles, souvent constituées de zones pavillonnaires. Pour cela, il faudrait que les pouvoirs publics soient plus souples dans les procédures d’agrandissement et de division de lots. Car scinder une grande maison en plusieurs logements, ou construire en fond de parcelle permet de créer des logements plus facilement et rapidement. Or, actuellement, il est très compliqué, et long, de monter ce genre d’opérations.
3 / Il faut agir sur les logements vacants pour augmenter l’offre
Le meilleur moyen consiste à rendre la vacance ou la sous-occupation des logements financièrement pénalisante pour le propriétaire. Pour cela, il faut mener une politique volontariste en augmentant les coûts de détention de ces biens pas ou peu utilisés. Mais là aussi il y a plusieurs écueils à résoudre avant de déployer de telles actions. D’abord, définir la mesure de la vacance réelle, car certains logements sont vides entre deux locataires ou pendant leur rénovation. Ensuite, il n’existe pas encore d’arsenal juridique complet qui permettrait aux collectivités de mener des politiques ciblées. Même si l’administration fiscale améliore ses outils de contrôle et d’identification du patrimoine immobilier, elle ne met pas ses datas à disposition des villes. Là aussi il faudrait que les pouvoirs publics agissent pour accélérer les transmissions entre le ministère des Finances et les collectivités locales.