Grand Paris

DOSSIER : Métro, boulot, dodo : à quoi rêve la capitale ? 2/3

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                                        LES 10 PROPOSITIONS DU MEDEF PARIS                                               POUR CONCILIER ÉCONOMIE ET URBANISME

1- Prendre en compte la dimension économique de la capitale, dans une région qui représente 32% du PIB national, et en intégrer la performance du bilan carbone

La révision du PLU de Paris est une opportunité pour faire de la capitale un modèle de croissance durable, sans opposer économie et écologie. La dimension économique de la capitale, ville-monde, est un atout majeur. Nous demandons d’accompagner la capacité des entreprises parisiennes à se renouveler, à recruter et à innover alors qu’elles réalisent des investissements considérables pour les transitions environnementales, sociale et digitale.

2- Développer des dispositifs incitatifs pour accélérer la mise en œuvre opérationnelle du décret tertiaire, sous forme de « bonus de constructibilité décret tertiaire »

Les entreprises qui s’engagent à mettre en œuvre le décret tertiaire avant les échéances définitives fixées par la loi et assureraient une division par deux de leur consommation en énergie finale pourraient disposer d’un « bonus de constructibilité décret tertiaire » de 10% au moins par rapport à la superficie totale existante de leur propriété. Ce dispositif intégrerait concrètement le parc immobilier d’entreprise parisien à la lutte contre le réchauffement climatique tout en encourageant les projets de développement des entreprises sur leurs sites.

3- Affecter les mètres carrés non utilisés liés à la diffusion du télétravail au sein de l’ensemble des bâtiments administratifs présents sur le territoire parisien, à la création de nouveaux logements ou d’espaces mutualisés

Le taux de vacance de bureaux à Paris est extrêmement bas (moins de 3%). Malgré la Covid, la demande de bureaux est toujours aussi forte à Paris et de plus en plus d’entreprises se relocalisent même dans la capitale. Avec le développement du télétravail, les entreprises parisiennes sont en train de faire évoluer leurs modes d’occupation en rationalisant les surfaces occupées. Nous considérons que l’effort devrait être équitablement partagé pour la création de logements dans l’ensemble des m2 inoccupés de la capitale. Ainsi, nous proposons que de réelles servitudes de mixité fonctionnelle pèsent aussi sur l’ensemble du parc administratif public de Paris - parc qui pourrait muter en étant rationalisé dans ses modes d’occupation.

4- Lancer le « Grand Paris du logement » et relancer de grands projets d’urbanisme

C’est dans le cadre de grandes opérations d’ensemble que l’on produit le plus grand nombre de m2. Mais Paris ne suffit plus. Il est urgent de définir une politique ambitieuse de logement à l’échelle du Grand Paris. Pour s’en assurer, le MEDEF Paris propose d’organiser une conférence sociale annuelle du logement à l’échelle de la métropole du Grand Paris, afin de fixer des objectifs de construction de logement social, intermédiaire et libre, par commune, et d’en suivre la production effective.

5- Financer et produire une offre de logements intermédiaires et abordables pour les besoins des salariés parisiens

Au regard de la volonté d’accueillir ou garder des familles dans Paris – et particulièrement des familles d’actifs avec enfants – le PLU doit prendre en compte les besoins de l’ensemble des salariés, non seulement aides-soignants ou infirmiers, mais aussi comptables, boulangers, mécaniciens, médecins, commerçants… C’est pourquoi, le MEDEF Paris propose que, dans les arrondissements suivants : 12ème (23.5% de LLS), 13ème (37.2% de LLS), 14ème (27.7% de LLS), 18ème (20.7% de LLS et une part de logement social de fait avérée), 19ème (39.2% de LLS), 20ème (34.8% de LLS), le financement ou la construction de logements sociaux doivent laisser place à la construction de logements intermédiaires et abordables, à destination des salariés et de leur famille, qui ne sont pas prioritaires pour l’attribution de logements sociaux. En 2022, la ville de Paris compte environ 220 000 logements sociaux vs. 23 000 logements locatifs intermédiaires (LLI).

6- Répondre aux besoins de logement pour les personnes des secteurs en tension de recrutement à Paris par de nouvelles offres incitatives

Paris est face au défi de l’emploi. Or, certains secteurs souffrent particulièrement des problèmes de recrutement, comme l’hôtellerie et la restauration. Ces tensions sont accrues lors des périodes de haute saison touristique ou d’évènements internationaux. Le MEDEF Paris propose le développement d’une offre de location en faveur des saisonniers, des intérimaires et des personnels de l’hôtellerie restauration pour les logements dépassant 120 nuits Airbnb louées par an. Conjointement, une offre locative incitative pourrait être lancée à destination des propriétaires des 117 666 logements vacants répertoriés par l’ADIL et l’INSEE. Les actifs et les salariés inscrits comme demandeurs de logement à Paris, dont les chances d’être attributaires sont faibles ou impossibles en raison de leurs statuts professionnels, pourraient être directement ciblés : start-uppers, intermittents, intérimaires, auto-entrepreneurs, saisonniers, jeunes actifs exerçant dans des professions libérales, commerçants…

7- Remplacer l’obligation de pleine terre à la parcelle par une obligation en espaces verts plantés, pour tenir compte des caractéristiques du bâti existant lors d’opérations de requalification ou de réhabilitation

L’obligation de plantation de 40% de pleine terre à la parcelle, envisagée par la ville de Paris, n’est pas réalisable physiquement sur toutes les parcelles, particulièrement lors d’opérations de requalification/réhabilitation car la majorité des immeubles parisiens construits après-guerre disposent d’un sous-sol aménagé (parkings, archives, caves…) utilisé et/ou sont construits intégralement à la parcelle. Favorable au fait de penser l’écologie urbaine à l’échelle d’une capitale économique, en menant la transition écologique en grand avec pragmatisme, le MEDEF Paris propose de remplacer l’obligation de pleine terre par une obligation en espaces verts plantés, pour tenir compte des caractéristiques du bâti existant lors d’opérations de requalification ou de réhabilitation

8- Réguler le développement des dark- stores et des dark-kitchens à l’échelle des arrondissements

Les nouvelles formes de production de repas à livrer se développent à Paris avec la digitalisation des pratiques professionnelles et l’évolution des modes de vie des actifs. Nous proposons que ces nouvelles activités, créatrices d’emplois locaux, soient régulées et autorisées, à proximité ou dans les quartiers à forte concentration de bureaux, auxquelles seraient imposées l’ouverture sur la rue de ces espaces, afin de les rendre aussi vivants que des vitrines. L’installation de ces dark-stores « de proximité » serait alors regardée au cas par cas à l’échelle de l’arrondissement, en donnant aux maires d’arrondissement la responsabilité de la délivrance de leurs autorisations d’urbanisme. En corollaire, l’aménagement de rampes d’accès vers un parking souterrain et de parkings deux- roues adaptés à ces nouveaux usages, sur les voies publiques, permettrait de fluidifier la logistique liée aux livraisons rapides, ce qui, à ce jour, ne semble pas intégré dans le projet de PLU.

9- Prévoir des accès livraisons réservés pour l’ensemble des commerces

Face à la désertification du commerce (jusqu’à 17% de vacance dans le centre de Paris) et aux difficultés d’accès et de stationnement, notamment pour les livraisons, le MEDEF Paris propose de réserver des accès livraisons pour les commerces.

10- Maintenir une offre de soins de qualité à Paris en évitant le projet de délocalisation de l’hôpital Bichat

Alors que Paris est classé comme désert médical, le projet de délocalisation des services de l’hôpital Bichat, dans le futur grand hôpital universitaire de Saint-Ouen, contre l’avis des Parisiens, inquiète le MEDEF Paris car cela risque de fragiliser le système de soins parisien, sans tenir compte des attentes de la population et des entreprises parisiennes. Le rayonnement universitaire et scientifique de Paris doit être préservé. De ce fait, le nombre de mètres carrés et le nombre de lits hospitaliers ne doivent pas diminuer dans Paris, afin de permettre de répondre aux demandes de soins et de proximité des Parisiens. Le MEDEF Paris propose que dans le prochain PLU, la parcelle de l’APHP où se situe le GHRU Claude Bichat et la faculté de médecine soit sanctuarisée afin que sa destination hospitalière ne puisse être modifiée.

COMPTE RENDU DE LA RÉUNION DES ACTEURS ÉCONOMIQUES DE PARIS SUR LA RÉVISION DU PLAN LOCAL D’URBANISME - BIOCLIMATIQUE DU 20 JANVIER 2023 AU MEDEF PARIS

Associations et fédérations professionnelles nationales et parisiennes, entreprises, cabinet d’avocats… ils étaient nombreux, le 20 janvier dernier, à avoir répondu présents à l’appel du MEDEF parisien pour rappeler  leur engagement dans la transition environnementale et exposer leurs craintes face au PLU bioclimatique parisien.

Depuis plusieurs mois, le MEDEF Paris multiplie les temps de réflexion et les échanges avec les élus et techniciens experts de la capitale. Objectifs : envisager les répercussions du PLU sur le développement économique, l’emploi, l’immobilier de bureau et l’attractivité de Paris. Et peser de tout son poids pour défendre les intérêts des bailleurs ou occupants d’immeubles.


En acceptant l’invitation du MEDEF Paris, Emmanuel Grégoire, premier adjoint à la mairie de Paris, en charge notamment de l’urbanisme, entendait avoir une «discussion franche, sans détours et constructive» avec ses interlocuteurs. Ce fut le cas. Il s’est voulu rassurant face à une assistance inquiète du peu de considération portée par la ville à l’activité économique. Opération séduction oblige, l’élu a déclaré : « Paris, c’est 10 % du PIB national, 30 % à l’échelle régionale. L’immobilier de bureaux et les activités économiques sont donc un levier indispensable de croissance pour la capitale. Il nous revient de créer les conditions pour ne pas entraver la dynamique de ce marché et le lien étroit qui existe entre attractivité, croissance économique et activités de bureaux. Le prochain PLU aura pour ambition d’accompagner et de stimuler le développement économique de la région. Pour autant, il est important d’éviter ou corriger un déséquilibre structurel, avec d’un côté hyperconcen- tration des emplois et de l’autre, étalement urbain ». Si l’intention est louable, la mise en œuvre semble contra- dictoire quand on sait que ce texte mettrait à mal la dyna- mique du parc immobilier tertiaire parisien. Formulé par Jean-Charles Simon, délégué général de Paris Europlace, ce constat s’accompagnait d’un plaidoyer en faveur d’un développement économique responsable et d’une attention portée par les investisseurs à la soutenabilité environnementale des projets. L’occasion de rappeler que les acteurs économiques demeurent les premiers défenseurs d’une activité économique et financière toujours plus décarbonée. « Toutes nos entreprises sont investies dans la transition environnementale et climatique. Elles réfléchissent à adapter leurs filières, àréaliser des économies d’énergie », a rappelé Charles Znaty.

 

                 Limiter l’augmentation du parc immobilier de bureaux sur une partie de Paris

Promoteur d’un PLU réajustable à moyen terme, et sou- mis à des évaluations régulières (tous les 3 ans sur le principe du « work in progress »), Emmanuel Grégoire a avancé une démarche nourrie par la nécessité de corriger les déséquilibres structurels dans un Paris ne disposant d’aucune réserve foncière.

Le MEDEF Paris estime qu’une telle mesure d’ « évaluations régulières » prendra a tout le moins plus d’une année, et ce, à quelques mois d’une prochaine élection municipale.

Dents creuses

La marge de manœuvre est en effet réduite. En témoignent les 200 000 m2 de bureaux créés dans la capitale entre 2006-2020. À Paris, la vacance des bureaux a diminué pour arriver au point de friction à 3 %.

Un chiffre faible qui n’a pas empêché Emmanuel Grégoire de poursuivre sa rhétorique en faveur d’un urbanisme raisonné : « Il n’est plus possible de concentrer les activités en un endroit et de favoriser l’installation des salariés à un autre. Cette logique, qui ne prend pas en compte des paramètres comme le réseau de transports ou les services existants, est préjudiciable à la prospérité économique de la métropole. Dans le futur PLU bioclimatique, nous envisageons donc de limiter l’augmentation du parc immobilier de bureaux sur une partie de Paris, considérant qu’il y en a déjà assez et même trop, tout en encourageant son développement en zones périphériques. L’idée est de créer des polarités urbaines au sein desquelles s’exercerait une vraie mixité fonctionnelle ». Pour toute rénovation d’envergure d’un bâtiment dit tertiaire, le futur PLU imposera en effet d’y intégrer des logements (sociaux de préférence), là où le MEDEF Paris aurait préféré du logement intermédiaire en cohérence avec la nécessité de loger les collaborateurs des entreprises occupantes ! « Aujourd’hui, 60% des actifs parisiens qui travaillent à Paris résident en dehors. Dans le même temps, Paris a presque atteint le seuil légal de logements sociaux, avec certains arrondisse- ments où ce taux est de 40%. Ne pourrait-on pas imaginer un PLU bioclimatique qui participerait à favoriser cette proximité travail-domicile en rééquilibrant l’offre entre logements sociaux et logements intermédiaires (2%) dans les arrondissements excédentaires en logements sociaux ? », s’est interrogé Amaury de Buchet, membre du bureau de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris.

Des questions toujours sans réponses et des règles à établir

La ville a imaginé un second mécanisme qui suscite les inquiétudes légitimes des entreprises bailleurs et propriétaires occupantes d’immeubles de bureaux : les prescriptions localisées. Ou le «pastillage» de cer- tains bâtiments tertiaires. « Quand on est propriétaires de bureaux, j’ai conscience que c’est une mauvaise nouvelle, mais la ville souhaite user au cas par cas de cet outil qui sert l’intérêt général », a tenté de justifier Emmanuel Grégoire. Pas de quoi convaincre son auditoire. 4 000 propriétaires bailleurs seraient concernés par le pastillage selon Maryse Aulagnon, présidente de la Fédération des entreprises immobilières. Dévalorisation des actifs à hauteur de 60 %, engagement limité des entreprises en matière de rénovation de leurs biens... elle a alerté sur les conséquences désastreuses d’un tel principe : « Quid de la fixation du prix en cas de préemption ou de rachat. La ville prendra-t-elle comme base la valorisation actuelle en bureau ou la valorisation de la servitude en logement ? ». Et de poursuivre : « le fait que le pastillage soit sujet à discussions au cas par cas est d’autant plus stressant que cela donne le sentiment qu’il n y a pas une règle claire et établie sur laquelle nous pourrions échanger. Beaucoup de questions sont sans réponses et cela alimente l’inquiétude de nos adhérents qui y voient une forme d’expropriation : comment seront identifiés les immeubles pastillés ? Quelle sera la procédure administrative ? Des mesures compensatoires sont-elles prévues en cas de pastil- lage confirmé ? ». Emmanuel Grégoire a précisé que la prescription localisée ne serait pas automatique : « il s’agit d’un droit de réserve que s’autorise la puissance publique mais qu’elle n’a aucune obligation d’exécuter. Par ailleurs, vous pouvez vous y opposer par plusieurs mécanismes : le droit de délaissement ou encore le recours à la juridiction administrative. Toute objection à l’irrationalité du pastillage est la bienvenue », a osé le premier adjoint.

Le dialogue devrait se poursuivre ces prochaines semaines entre les acteurs économiques et la ville. L’enjeu pour le MEDEF Paris est de faire prévaloir un équilibre des mesures incitatives sur les contraintes, mais jusqu’à présent, les secondes prennent le pas sur les premières.

« Nous sommes des acteurs économiques rationnels qui partageons vos ambitions durables louables mais qui devons également agir en toute responsabilité. Si la ville sait nous inciter par des effets compensatoires, nous prendrons la mesure des décisions politiques et les intégrerons », a conclu Charles Znaty.

POUR UN PLU PLUS FAVORABLE AUX ENTREPRISES

AMAURY DE BUCHET, CEO DE GREENSPACE PARIS

Amaury de Buchet, fondateur de Greenspace Paris, un espace de co-working près de la Bastille, plaide lui aussi en faveur d’un PLU plus favorable aux entreprises. Membre du bureau de la commission innovation au sein du MEDEF, professeur à ESCP Business School et membre élu du bureau de la CCI de Paris, il co-pilote un groupe de travail sur la révision du PLU. « Les principaux enjeux pour les entreprises portent sur la rénovation du bâti parisien. En effet 50 % des co-propriétés d’immeubles mixtes sont classées E, F ou G », explique-t-il. Autre sujet problématique : celui du coût de la construction, dans un contexte de déficit de logements : « Il faudrait davantage de logements intermédiaires pour loger les salariés et travailleurs saisonniers ». Il rappelle que si les gens viennent vivre en ville, c’est pour les opportunités de travail qui y sont offertes, et que c’est l’environnement le plus efficace en empreinte carbone. D’où l’urgence de trouver des solutions, notamment pour minimiser la pression fiscale : « la base d’imposition a augmenté de + 140 % pour les locaux d’artisans, alors même qu’ils vont devoir engager des travaux de rénovation importants pour faire face aux défis d’un Paris à 50°C ».

 

LE REGARD DU COMEX40 DU MEDEF PARIS

ALEXANDRA LAVERGNE, RÉFÉRENTE DU COMEX40-PARIS

Paris fait-t-elle toujours rêver ? Le rêve parisien se heurte bien souvent à des réalités pour les jeunes actifs, entrepreneurs et dirigeants : la difficulté d’accéder à des logements abordables en est une.

Pourtant, la capitale reste incontournable et les plus jeunes sont prêts à de nombreux sacrifices pour s’y installer. Le coworking, le coliving et même la concentration des start- ups transforment le visage de l’économie parisienne. Les collaborateurs apprécient la centralité et la qualité de vie au travail à Paris avec toutes ses possibilités de divertissement mais aussi de commerces de proximité. Or, le coût de la vie peut décourager de jeunes Parisiens notamment lorsqu’ils atteignent l’âge de 35 ans. C’est pourquoi, nous soutenons en particulier les propositions du MEDEF Paris qui visent la création d’outils incitatifs à la construction, rénovation et location de logements intermédiaires et abordables destinés aux actifs de start-uppers, auto- entrepreneurs, saisonniers, jeunes actifs exerçant dans des professions libérales, commerçants, intermittents, intérimaires… Pour loger ces travailleurs parisiens, deux dispositifs incitatifs auprès des propriétaires pourraient être crées : d’abord à partir des logements dépassant 120 nuits Airbnb louées par an et ensuite avec les plus de 100 000 logements vacants dans la capitale. Les jeunes travailleurs font parties des catégories professionnelles les plus exposées aux problèmes de recrutement. Les crises structurelles et conjoncturelles auxquelles nous faisons face ne pourront se résoudre qu’à travers des solutions pérennes qui feront le lien entre l’emploi et le logement qui sont les deux enjeux critiques pour les jeunes professionnels.

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